路线价估价法

路线价估价法

路线价估价法是一种根据土地价值随临街深度递减原理，在特定街道设定单价（即路线价）并配合深度百分率表及其他修正率表计算临街宗地地价的城市土地估价方法 。该方法以替代原理和区位论为基础，实质上也是市场比较法的一种派生方法 ，适用于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要大范围批量估价的场景 。

其核心公式为宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积 ，实施程序包括划分路线价区段、设定标准深度、确定路线价等步骤。路线价区段需按地价差异划分，标准深度为设定用于计算路线价的基准深度 。路线价有标准临街宗地的总价、单位宽度的标准临街宗地总价和标准临街宗地单价等表示方式，需对应采用累计深度价格修正率或平均深度价格修正率 。深度修正体系采用四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则、哈柏法则等，编制单独深度百分率、累计深度百分率、平均深度百分率表进行修正 。应用时需结合宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、朝向修正等地价影响因素进行综合调整 。路线价法的估价精度与路线价及其修正体系密切相关 。

路线价估价法在英国和美国早已相当完善，日本在1923年最初采用，我国台湾在实施“平均地权”时也应用了此方法 。该方法早已在欧美、日本及港台等国家和地区应用 。英美估价体系和日台估价体系在路线价、深度修正和基本计算公式方面各有特色，在我国倾向于采用日台路线价法 。针对多面临街商服用地，学界提出了以主次临街面路线价为核心依据的优化评估方法 。

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